一、適用范圍

　　本市住宅小區(qū)業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的活動，適用本工作指引。

　　二、職責(zé)分工

　　市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導(dǎo)工作。

　　各市（區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導(dǎo)、監(jiān)督工作。

　　街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理工作；負(fù)責(zé)受理業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)活動中的投訴。

　　居民委員會（村民委員會）受街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）委托，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理工作，可以參與業(yè)主大會續(xù)聘和選聘活動。

　　三、確定續(xù)聘或選聘

　　（一）需開展業(yè)主大會續(xù)聘或選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情形：

　　1.住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同到期或期限未滿，已成立業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的；

　　2.住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同到期前三個月的。

　　業(yè)主委員會可以邀請居民委員會（村民委員會）工作人員全程參與續(xù)聘和選聘活動。

　　（二）召開業(yè)主大會會議確定續(xù)聘或選聘  業(yè)主委員會發(fā)出原物業(yè)服務(wù)企業(yè)即將到期公告和召開續(xù)聘和選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)主大會會議通知，在會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，已成立業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，不需發(fā)出原物業(yè)服務(wù)企業(yè)即將到期公告。

　　使用《     小區(qū)業(yè)主大會續(xù)聘和選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)表決票》（附件1），召開業(yè)主大會會議對是否續(xù)聘和選聘進(jìn)行表決。

　　將投票表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示，公示內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主的房號和專有部分面積，業(yè)主對續(xù)聘或選聘的意見，全體業(yè)主對續(xù)聘或選聘意見的匯總結(jié)果等。采用書面征求意見形式的，應(yīng)公示不少于30日。業(yè)主有權(quán)查詢相關(guān)材料。

　　回收的選票未達(dá)到規(guī)定票數(shù)的，業(yè)主委員會可以延長回收選票時間（業(yè)主大會會議采用集體討論形式的除外）。需要延長回收選票時間的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將延期決定在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置進(jìn)行公示，公示不少于7日。公示期滿后，應(yīng)告知街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。在回收選票延長期內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)積極發(fā)動未投票的業(yè)主參與投票。

　　（三）告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)  業(yè)主大會會議決定續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其中非前期物業(yè)服務(wù)的，需在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前告知。

　　業(yè)主大會會議通過續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，程序終止，無需進(jìn)入選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的程序。

　　四、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　（一）編制選聘方案  由業(yè)主委員會編制選聘方案（附件2），選聘方案不得要求或者標(biāo)明特定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及含有傾向或者排斥潛在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的其他內(nèi)容，選聘方案建議包含以下幾方面的內(nèi)容：

　　1.項(xiàng)目基本概況；

　　2.物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)；

　　3.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)報價范圍；

　　4.物業(yè)服務(wù)合同期限；

　　5.競聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資格要求；

　　6.項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)人員配置的要求；

　　7.選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)流程。

　　（二）選聘方案公示  業(yè)主委員會將選聘方案在小區(qū)顯著位置公示不少于7日，充分聽取業(yè)主的意見和建議，同時公告業(yè)主意見、建議的采納情況。如有20%以上業(yè)主書面提出意見、建議或異議的，所提內(nèi)容應(yīng)提交業(yè)主大會會議表決。

　　（三）發(fā)出選聘公告  業(yè)主委員會將選聘公告（附件3）和選聘方案并在小區(qū)顯著位置進(jìn)行公示公開,江門市物業(yè)管理公眾服務(wù)平臺運(yùn)行后，需同時在此平臺發(fā)布公示，公示不少于20日。

　　業(yè)主委員會在公開選聘的同時，可以對意向企業(yè)發(fā)出邀請。

　　（四）確定入圍物業(yè)服務(wù)企業(yè)  業(yè)主委員會接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)報名，按照選聘方案對報名物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展資格審查，并出具回函告知資格審查結(jié)果。業(yè)主委員會不得擅自排除符合選聘方案條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　業(yè)主委員會組織確定參加選聘的入圍物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在小區(qū)顯著位置如實(shí)展示企業(yè)簡介、在管業(yè)績、信用情況、營業(yè)執(zhí)照等相關(guān)證照，擬派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簡歷（載明工作經(jīng)歷、至少近一年工作管理業(yè)績情況），物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)價格，物業(yè)管理方案等。

　　（五）召開業(yè)主大會會議確定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)  業(yè)主委員會發(fā)出召開選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)主大會會議通知，在會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

　　使用《     小區(qū)業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)表決票》（附件4），召開業(yè)主大會會議表決確定聘用的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　將投票表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示，公示內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主的房號和專有部分面積，業(yè)主對各物業(yè)服務(wù)企業(yè)的贊同、反對、棄權(quán)意見，全體業(yè)主對各物業(yè)服務(wù)企業(yè)贊同、反對、棄權(quán)意見的匯總結(jié)果等。采用書面征求意見形式的，應(yīng)公示不少于30日。業(yè)主有權(quán)查詢相關(guān)材料。

　　考慮業(yè)主大會會議未產(chǎn)生雙過半物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情形，業(yè)主委員會可以按規(guī)定延長回收選票時間（業(yè)主大會會議采用集體討論形式的除外）；可以按照議事規(guī)則將未參與表決業(yè)主的投票權(quán)數(shù)計(jì)入已表決的多數(shù)票；可以在選聘方案中制定選取第一次業(yè)主大會會議前兩名物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展二次業(yè)主大會會議的規(guī)定，公示后按規(guī)定執(zhí)行。

　　五、簽訂合同

　　業(yè)主委員會代表業(yè)主與確定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　業(yè)主委員會在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起3日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向全體業(yè)主公示不少于7日。

　　業(yè)主委員會按照規(guī)定做好新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)的交接工作，并督促新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接查驗(yàn)備案和物業(yè)服務(wù)合同備案。

       附件1-4.docx

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